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Quién compra vivienda nueva en Colombia: el perfil del comprador en 2026

Quién compra vivienda nueva en Colombia: empleo formal, hogares más pequeños y compra en preventa. Datos del estudio presentado por Asobancaria, Camacol y Marval, con muestra de vivienda social.

El comprador típico del estudio es un empleado formal que deja el arriendo o la casa de sus papás para formar un hogar pequeño. Compra en preventa, después de comparar varios proyectos, y lo que cierra la decisión es la confianza en que lo prometido se va a entregar.

Ese retrato sale del Estudio de Compradores de Vivienda Nueva, presentado el 14 de octubre de 2026 en un webinar de Asobancaria con Camacol y la constructora Marval. Estos son los datos más útiles para entender quién está comprando hoy y qué significa si tú estás buscando.

Una salvedad sobre la muestra. El valor promedio de las viviendas de la muestra fue de unos 198 millones de pesos, dentro del rango de vivienda de interés social, y las panelistas la describieron como representativa de vivienda social. Este perfil describe sobre todo al comprador VIS; el de vivienda No VIS puede ser distinto.

Un comprador con empleo formal

Tres de cada cuatro compradores (74%) son empleados con contrato a término indefinido o fijo. Los trabajadores independientes o por cuenta propia son apenas cerca del 20% de los compradores.

El contraste con el país es grande. En el total de ocupados de Colombia, los independientes superan el 44%, según la Gran Encuesta Integrada de Hogares del DANE. Es decir, en la compra de vivienda nueva hay cerca de la mitad de independientes de los que hay en el mercado laboral.

La razón está en el acceso al crédito hipotecario: el banco pide historial e ingresos estables, y eso es más fácil de demostrar con un contrato laboral. Incluir a los informales e independientes es uno de los retos que el sector reconoce abiertamente.

Si eres independiente: el estudio muestra que es más difícil, no que sea imposible. Como el banco busca historial e ingresos estables, conviene tener tus ingresos bien soportados (declaración de renta, extractos ordenados) y un historial de crédito limpio antes de aplicar.

De dónde viene: arriendo y casa familiar

Antes de comprar, los hogares vivían así:

El 42% que vivía con su familia es una nueva unidad que entra al mercado: hogares que se están independizando. Solo el 12% ya tenía vivienda propia. El estudio no preguntó para qué compraron, así que no sabemos cuántos vivirán en la vivienda y cuántos la comprarán para invertir.

Hogares cada vez más pequeños

El estudio comparó cuántas personas vivían con el comprador antes de la compra y cuántas vivirán en la vivienda nueva. La diferencia es clara:

Los hogares de una persona casi se duplican: 11 puntos más. Los hogares de mayor tamaño, en cambio, pierden participación.

Esto encaja con la transición demográfica del país: menos hijos, población que envejece y más gente que vive sola. Según cifras citadas en el webinar, cerca del 20% de los hogares en Colombia ya son unipersonales, y en Bogotá se acercan al 27%.

Cómo decide la compra

Desde la experiencia de Marval, la decisión se apoya en tres pilares:

1. La propuesta de valor. El 35% de los compradores sigue diciendo que la ubicación es determinante. Se busca calidad de vida: educación, trabajo y comercio a pocos minutos, la idea de la «ciudad de 15 minutos».
2. La experiencia de compra. El comprador está informado y visita por lo menos tres, cuatro o cinco proyectos antes de decidir. La atención en sala de ventas y en los canales digitales pesa en la elección final.
3. La confianza. Más del 60% de los compradores adquiere su vivienda en preventa, es decir, sobre planos. Está pagando por algo que todavía no existe, así que necesita creer que el constructor va a cumplir.

El proceso tampoco es rápido. Puede durar tres o cuatro años, con el constructor, el banco y en muchos casos la caja de compensación involucrados.

Digital, pero con visita

La pandemia aceleró el entorno digital. Hoy un plano o un render no bastan: los compradores esperan recorridos virtuales y experiencias inmersivas.

Aun así, la visita presencial sigue pesando en una compra de este tamaño. Hay compradores que hacen todo en línea, casi siempre porque ya confían en la marca, y otros que empiezan en internet y terminan en la sala de ventas. Incluso los colombianos que compran desde el exterior suelen pedirle a un familiar o amigo que vaya a verificar el proyecto.

Sobre ese comprador, la panelista de Marval mencionó que ya llega a cerca del 15% de los compradores a nivel nacional y que va en ascenso. Es una cifra citada de pasada en el webinar, que atribuyó a estudios de Galería; no la confirmamos con la fuente.

Qué tan satisfecho queda al recibir

En una escala de 1 a 10, los compradores calificaron su experiencia en promedio con cerca de 8,2. La satisfacción alcanza también la relación con constructores y bancos.

Los compradores de vivienda de interés social (VIS) suelen reportar los grados de satisfacción más altos. Valoran el subsidio, el precio, la ubicación y las zonas comunes: hay proyectos con 10 a 15 espacios compartidos, desde coworking hasta lavanderías y zonas de juego.

El reto que se mencionó en VIS son los acabados: llegar a tenerlos puede costar en promedio entre 20 y 27 millones de pesos por vivienda, un esfuerzo adicional a la cuota del crédito. Conviene preguntar en la sala de ventas qué acabados vienen incluidos. En vivienda No VIS el comprador paga más y exige más, y la dificultad que se mencionó fueron algunos temas de copropiedad.

Qué significa si estás buscando vivienda

• Vas a decidir como lo hace la mayoría: comparando. Los compradores del estudio visitan por lo menos tres proyectos antes de decidir; hacerlo con método te da ventaja en precio y en ubicación.
• Compras confianza, no solo metros. Si compras sobre planos, revisa la trayectoria del constructor, los proyectos que ya entregó y cómo está financiada la obra. Si lo piensas como inversión, hicimos la cuenta completa de comprar sobre planos.
• La ubicación pesa tanto como el precio. Mira el transporte, los servicios cercanos y las condiciones del terreno, no solo el valor del metro cuadrado.
• Presupuesta lo que no está en el precio. Acabados, gastos de escrituración y cuota de administración cambian el costo real de la vivienda.

En Zonario puedes comparar proyectos de vivienda nueva por ciudad y zona, ver precios por tipo de unidad y revisar en los mapas qué hay alrededor de cada proyecto antes de ir a la sala de ventas.

Fuente

Estudio de Compradores de Vivienda Nueva, presentado en el webinar «De la intención a la compra» de Asobancaria, con Camacol y Marval, el 14 de octubre de 2026 (ver la transmisión). El dato de independientes en el total del país corresponde a la Gran Encuesta Integrada de Hogares del DANE, citada en la presentación.