Inversión

¿Comprar sobre planos es buen negocio? La cuenta completa

Hacemos la cuenta de comprar un apartamento sobre planos en Bogotá, en pesos: vender antes de la entrega, arrendarlo o poner la plata en un CDT, con los costos que casi nadie incluye y los escenarios en que sale mal.

Casi todo lo que se publica sobre comprar vivienda sobre planos dice que es una "inversión rentable", pero muy pocos artículos hacen la cuenta. Aquí la hacemos con un apartamento de ejemplo, en pesos, incluyendo los costos que suelen quedar por fuera y los escenarios en los que el negocio sale mal.

Las cifras son de octubre de 2026, salvo la tasa hipotecaria promedio (15,18%), que es la última que encontramos publicada por la Superfinanciera, de junio de 2026. Los supuestos del ejemplo se pueden contrastar con la calculadora de rentabilidad de Zonario, con una salvedad que explicamos al final.

La respuesta corta

Comprar sobre planos puede ser buen negocio, pero casi toda la ganancia depende de una sola variable: cuánto se valoriza el inmueble mientras lo construyen. En nuestro ejemplo, un apartamento de $380 millones en Bogotá:

• Vender antes de la entrega (ceder tus derechos) le gana a un CDT al 11% si el inmueble se valoriza más de 4,1% al año. Con 6% al año, la rentabilidad es de 20,9% anual sobre lo que pagaste, siempre que lo vendas con 24 meses o más de tenencia (más abajo explicamos por qué).
• Recibir el apartamento con crédito y arrendarlo solo le gana al CDT si se valoriza más de 8,7% al año. El arriendo cubre poco más de la mitad de la cuota del crédito, así que pones cerca de $1,9 millones de tu bolsillo cada mes.
• Si se valoriza 3% al año o menos, el CDT gana en los dos caminos.

La compra sobre planos funciona porque pagas el 30% a cuotas durante la obra, pero la valorización se aplica sobre el 100% del precio. Ese apalancamiento multiplica la ganancia cuando el precio sube y la borra cuando no sube.

Cómo funciona la compra sobre planos

Compras un apartamento que todavía no existe, a un precio fijado hoy, y lo pagas en dos partes: la cuota inicial durante la obra y el resto a la entrega.

1. Separación. Apartas la unidad con un pago inicial. El monto lo define cada constructora.
2. Encargo fiduciario. Firmas con una fiduciaria, no con la constructora. Tu plata queda en un fondo separado mientras el proyecto demuestra que es viable.
3. Cuota inicial a plazos. Normalmente el 30% del precio, pagado en cuotas mensuales durante 18 a 36 meses.
4. Punto de equilibrio. La constructora debe vender un mínimo de unidades y tener licencia y financiación. Si no lo logra en el plazo, el contrato define cómo te devuelven lo aportado.
5. Obra. Mientras construyen, la constructora sube el precio de las unidades que le quedan por vender. Esa diferencia es tu valorización.
6. Entrega y escritura. Pagas el 70% restante con crédito hipotecario, leasing o recursos propios, y escrituras a tu nombre.

Antes de la escritura no eres dueño del inmueble: tienes derechos sobre un contrato. Por eso, si quieres vender antes de la entrega, lo que vendes es tu posición en ese contrato. Eso se llama cesión de derechos y casi siempre requiere autorización de la constructora y de la fiduciaria.

El ejemplo en pesos: tres caminos con la misma plata

Vender antes de la entrega rinde 20,9% al año; recibir y arrendar con crédito rinde 4,1%; un CDT, 11%. Estos son los supuestos:

Por qué vender antes de la entrega rinde tanto. Pagaste $114 millones, pero la valorización de 6% se aplicó sobre los $380 millones: el apartamento pasó a valer $427 millones. Después de comisión, cobro de cesión e impuesto, te quedan $25,8 millones.

Por qué arrendar rinde tan poco. El arriendo bruto es 5,4% del valor del inmueble al año, y 3,8% después de administración, predial y el mes vacío. Eso queda por debajo de un crédito al 15,2%. La ganancia sale casi toda de la venta final, y mientras tanto aportas cerca de $1,9 millones cada mes. Y eso sin contar la comisión de una inmobiliaria que administre el arriendo, que suele ser cerca de 8% del canon más IVA: con ella, el 4,1% baja todavía más.

Lo que sostiene el 20,9%. Tres supuestos del camino de vender antes de la entrega, que conviene revisar con tu contrato y un contador:

• El cobro por cesión (1% del precio) es un supuesto nuestro. Cada contrato define el suyo, y algunos prohíben ceder.
• El impuesto asume 15% de ganancia ocasional, que aplica si tuviste el inmueble 2 años o más. Con 24 meses de obra el ejemplo queda justo en el límite: si vendes antes, la utilidad se suma a tu renta ordinaria y paga una tarifa mayor, y el 20,9% baja.
• El tratamiento tributario de una cesión depende de tu caso.

El precio de reventa no es automático. Quien te compra la cesión compara con lo que la constructora cobra hoy por una unidad igual, y si aún quedan unidades sin vender, compites con ella.

Los costos que casi nadie pone

En el ejemplo, los costos se comen $16,6 millones de una valorización de $47 millones si vendes antes de la entrega: más de un tercio, y todavía faltan los impuestos. Estos son los que tienes que sumar:

Fuentes: gastos notariales y de registro, impuestos al vender un inmueble. Las tarifas de notaría y registro se actualizan cada año y el tratamiento tributario de una cesión depende de tu caso: confírmalos con la notaría y con un contador antes de firmar.

Cuando sale mal

Vender antes de la entrega solo pierde frente al CDT si la valorización baja a 3% al año. Recibir y arrendar con crédito queda por debajo del CDT en los seis escenarios que probamos, incluso con 8,5% de valorización.

Rentabilidad anual (TIR) en cada escenario, frente al CDT al 11%.

• Valorización de 3% al año. Vender antes de la entrega deja $6,2 millones netos en dos años, la mitad de lo que habría dado el CDT. Arrendar termina en pérdida.
• Retraso de 12 meses. Si los precios siguen subiendo, ganas más en pesos, pero tu plata queda quieta un año más y la rentabilidad anual baja. Si el retraso viene con precios quietos, desaparece la ganancia de esperar y solo queda tu plata inmovilizada un año más.
• Arriendo más bajo o tasa más alta. No cambian nada si vendes antes de la entrega. Si arriendas, lo que pones de tu bolsillo sube de $1,85 a $2,06 millones al mes con un arriendo de 0,40%, y a $2,15 millones con una tasa de 17%.

El peor caso no está en la tabla: que el proyecto no llegue al punto de equilibrio o que la constructora no termine. Ahí lo que te protege es la fiduciaria y lo que diga el contrato, no la rentabilidad.

Lo que debes revisar antes de firmar

La mitad del riesgo se controla antes de pagar la separación. Esta lista cubre lo que la sala de ventas no suele explicar:

• Constructora: proyectos entregados, retrasos anteriores y quejas de compradores.
• Fiduciaria: que tu plata entre a un encargo fiduciario con una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera, nunca a una cuenta de la constructora.
• Licencia: licencia de construcción vigente y permiso para vender unidades ante la alcaldía.
• Suelo y entorno: riesgo sísmico, de inundación o de remoción en masa. Puedes verlo en el mapa de suelo de la vivienda nueva de Zonario.
• Precio: si está fijo en pesos o atado al salario mínimo, como pasa en muchos proyectos VIS. Si está en salarios mínimos, sube cada enero.
• Cesión de derechos: si el contrato la permite, desde cuándo y cuánto cobran.
• Retrasos y desistimiento: plazo de entrega, prórrogas permitidas y penalidad si te retiras.
• Crédito: preaprobación antes de firmar. En el ejemplo, la cuota de $3,35 millones exige ingresos cercanos a $10 millones al mes.
• Precio por m² frente a la zona: compáralo con otros proyectos cercanos en el comparador de proyectos.

Si compras desde el exterior

La cuenta es la misma, pero hay tres cosas más que pueden cambiar el resultado:

• Tasa de cambio. Las cuotas y la venta son en pesos. Si ganas en dólares, un peso más fuerte encarece cada cuota, y uno más débil reduce lo que recibes al vender. Haz la cuenta también en tu moneda.
• Cómo entra y sale la plata. Gira por un banco o casa de cambio autorizada y guarda los soportes. Ese registro es lo que te permite después sacar la plata de la venta sin problemas.
• Quién te representa. Para firmar la promesa, la escritura o una cesión sin viajar, necesitas un apoderado con poder especial otorgado en el consulado o apostillado.

Si vas a arrendar, suma la comisión de la inmobiliaria que administre el inmueble: es un porcentaje del arriendo y baja todavía más la rentabilidad del camino de arrendar. La ganancia ocasional también aplica si no eres residente fiscal en Colombia.

Preguntas frecuentes

Haz la cuenta con tu apartamento

Los números de este artículo son un ejemplo. Los tuyos dependen del precio, la zona, la tasa que te aprueben y cuánto tiempo pienses quedarte con el inmueble.

La calculadora de rentabilidad de Zonario está pensada para el camino de recibir el apartamento, arrendarlo y venderlo: te da la rentabilidad anual (TIR), el flujo de caja mes a mes, el cap rate y cuánto te queda al vender. Si te registras, escoges cualquier proyecto de Zonario y carga su precio y su área.

Dos cosas para que tus resultados se parezcan a los del ejemplo. Sus valores de partida son distintos a los de este artículo (por ejemplo, crédito a 15 años, valorización de 4%, comisión de la inmobiliaria sobre el arriendo y costos de venta algo más altos), así que cámbialos a mano. Y la calculadora todavía no tiene el camino de vender antes de la entrega: ese 20,9% no sale de ahí, sale del cálculo que describimos arriba.

Calcula la rentabilidad de tu apartamento →

Este artículo es informativo y no es asesoría financiera, legal ni tributaria.