Calculadora de rentabilidad inmobiliaria
¿Vale la pena comprar un apartamento para arrendarlo? Pon el precio, el arriendo y las condiciones de tu crédito y mira la TIR, cuánto te cuesta o te deja cada mes y de dónde sale la ganancia al vender.
Muy por debajo de un CDT (~9,5% E.A.). El negocio depende de que la valorización se cumpla.
VPN @ 10%iValor Presente Neto: suma de todos los flujos descontados al 10% anual. Positivo = el proyecto supera ese retorno exigido; negativo = no lo alcanza.
$-36.406.649
Cash-on-CashiRetorno de caja anual sobre el capital invertido: (flujo mensual × 12) / (cuota inicial + acabados + escrituración). NO incluye la valorización.
-15,4%
Cap RateiRentabilidad del inmueble SIN deuda: ingreso neto de operación anual (arriendo − administración − predial) / precio del inmueble.
3,7%
Múltiplo (MOIC)iCuántas veces recuperas lo que aportaste (total recibido / total invertido), sin tener en cuenta el tiempo. 1,0x = quedas igual; 2,0x = duplicas.
1,31x
| Año | Cuota inicial | Arriendo | Cuota + gastos | Saldo créd. | Venta | Flujo año |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | −$38,5 M | — | — | — | — | −$38,5 M |
| 1 | −$38,5 M | — | — | — | — | −$38,5 M |
| 2 | −$38,5 M | — | — | — | — | −$38,5 M |
| 3 | −$19,3 M | +$6 M | −$23,7 M | $213,5 M | — | −$36,9 M |
| 4 | — | +$18,2 M | −$40 M | $208,8 M | — | −$21,7 M |
| 5 | — | +$18,8 M | −$40,1 M | $203,3 M | — | −$21,3 M |
| 6 | — | +$19,3 M | −$40,3 M | $197 M | — | −$20,9 M |
| 7 | — | +$19,9 M | −$40,5 M | $189,8 M | — | −$20,5 M |
| 8 | — | +$11,9 M | −$23,7 M | $185,1 M | +$325,6 M | +$313,8 M |
⚠️ El arriendo no cubre la cuota: el inmueble te cuesta plata cada mes y la rentabilidad depende de la valorización al vender.
Simulación referencial con supuestos de mercado (predial, escrituración e IPC de 3% por defecto). La TIR es nominal en pesos, comparable contra un CDT. No es asesoría financiera. El arriendo sugerido es un promedio: el de tu zona puede ser bastante distinto, así que ajústalo.
Qué supone la calculadora
Está pensada para vivienda nueva sobre planos: pagas la cuota inicial en cuotas mensuales hasta la entrega, escrituras, tomas el crédito por el resto y arriendas. Si el inmueble ya está terminado, pon los meses de cuota inicial en cero.
- Crédito hipotecario en pesos a 15 años, con cuota fija, al 15,2% efectivo anual: la mediana de la tasa «desde» para vivienda NO VIS de 15 bancos y cajas en septiembre de 2026.
- Cuota inicial de 38,5% del precio.
- Arriendo, administración y predial suben cada año con un IPC de 3%. El predial arranca en 0,7% del precio al año.
- Escrituración y registro de la compra: 1,9% del precio. Costos al vender: 4,87% del precio de venta (retención en la fuente, tu mitad de la notaría y 3% + IVA de comisión del corredor).
- Ocupación de 95%: unos 11,4 meses de arriendo al año.
- Una inmobiliaria administra el arriendo y cobra 8% del canon más IVA (9,52%), la tarifa más común.
- Valorización: la que medimos en el precio por m² de los proyectos nuevos de Bogotá entre 2020 y 2026.
Todos los supuestos se pueden mover. La calculadora avisa cuando uno queda por fuera de lo que muestra el mercado, por ejemplo una valorización muy por encima del IPC o una tasa más baja que la de los bancos.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un apartamento para arrendar?
Se arma el flujo de caja mes a mes: lo que pagas de cuota inicial y gastos de escrituración, el arriendo que recibes menos la cuota del crédito, la administración, el predial y los seguros, y al final lo que te queda al vender una vez pagas el saldo del crédito y los costos de venta. La TIR es la tasa anual que resume ese flujo completo.
¿Qué es una buena TIR para un inmueble en Colombia?
Una referencia útil es un CDT, alrededor de 9,5% efectivo anual. La TIR de esta calculadora es nominal en pesos, así que se puede comparar directo contra esa tasa. Si el inmueble rinde menos que un CDT, estás asumiendo el riesgo y el trabajo de arrendar a cambio de menos plata.
¿Qué diferencia hay entre cap rate y cash-on-cash?
El cap rate mide el inmueble sin crédito: arriendo neto anual menos administración y predial, dividido por el precio. El cash-on-cash mide tu plata: el flujo de caja anual que te queda después de pagar el crédito, dividido por lo que pusiste de tu bolsillo (cuota inicial, escrituración y acabados). Ninguno de los dos incluye la valorización; la TIR sí.
¿Por qué el flujo mensual me sale negativo?
Porque la cuota del crédito más la administración y el predial superan el arriendo. Es común con cuotas iniciales bajas y tasas altas. En ese caso la rentabilidad depende casi toda de la valorización al vender, y la calculadora lo muestra en «¿De dónde sale tu ganancia?».
¿Buscas dónde invertir? Revisa los proyectos de vivienda nueva por ciudad y barrio, y los subsidios de vivienda a los que puedes aplicar.