Bogotá

Cómo han cambiado los precios y las áreas de la vivienda nueva en Bogotá entre 2016 y 2025

Entre 2016 y 2025 el apartamento nuevo promedio de Bogotá pasó de 64 a 49 m². Cruzamos las series de precio y de área de Coordenada Urbana para ver quién terminó pagando más por la misma vivienda, y quién menos.

Entre 2016 y 2025, el metro cuadrado de vivienda nueva en Bogotá subió +131% en estrato 2 y +40% en estrato 5. Son cifras enormes: la inflación de esos nueve años fue de 65%.

Y sin embargo, el precio del apartamento completo — lo que de verdad paga quien compra — no subió ni de lejos en esa proporción.

No hay truco de contabilidad. Lo que pasó es que el producto cambió: en esos mismos nueve años, el área promedio de la vivienda que se ofrece en Bogotá pasó de unos 64 m² a 49 m². Casi una cuarta parte menos de apartamento.

Eso invita a una conclusión tramposa — "entonces la vivienda se abarató" — y buena parte de este post existe para desarmarla. Porque si dejas el tamaño quieto y preguntas qué cuesta hoy el mismo apartamento de antes, la respuesta se parte en dos: en estrato 5 bajó, y en estrato 2 subió +40% por encima de la inflación.

Primero, lo que todo el mundo ya sabe

El metro cuadrado se disparó. Esta es la serie de Coordenada Urbana, el sistema con el que Camacol le toma el pulso a la vivienda nueva, para los cuatro estratos con serie completa en Bogotá.

El metro cuadrado de vivienda nueva en Bogotá, por estrato

Nada sorprendente en la forma: todo sube. Pero mes a mes se ven cosas que el promedio anual borra — el bache de 2020, cuando el m² de estrato 5 perdió 18% entre mediados de 2019 y el peor momento de la pandemia, o el escalón de finales de 2022, cuando el de estrato 2 saltó 12% en un solo mes.

Lo interesante, de todos modos, es el reparto. El estrato 2 es el que más subió — +131% entre 2016 y 2025 — y el estrato 5 el que menos, con +40%. La vivienda barata se encareció por metro cuadrado al doble de velocidad que la cara.

Si el análisis parara acá, la conclusión sería la de siempre: comprar en Bogotá es cada vez más difícil, sobre todo abajo. Y estaría incompleta, porque un metro cuadrado no es una vivienda. Nadie compra metros cuadrados sueltos.

Lo que casi nunca se mira al tiempo

Mientras el precio por metro subía, el producto cambiaba. Camacol publica también cómo se reparte la oferta por tamaño — desde mediados de 2016, que es donde arranca su serie — y ese gráfico cuenta otra historia.

De qué tamaño es la vivienda que se ofrece en Bogotá

30 o menos m²31 a 50 m²51 a 70 m²más de 70 m²

En 2016 la oferta de Bogotá estaba repartida entre tres tamaños parecidos: 35% pasaba de 70 m², 30% estaba entre 51 y 70, y 32% entre 31 y 50. Hoy ese último rango se lleva el 63% y todo lo demás se reparte lo que queda.

Y la forma importa tanto como los extremos: el salto no fue un goteo parejo de nueve años. La línea azul despega en 2019 y se estabiliza hacia 2021 — dos años concentrados, no una década de deriva.

El área promedio de lo que se ofrece pasó de unos 64 m² a 49 m². Una caída del 23%.

Ese número depende de un supuesto — el rango "más de 70" es abierto y hay que asignarle un punto medio — así que lo corrimos con tres: 85, 90 y 100 m². La caída queda entre 22% y 25%. Se mueve el decimal, no la conclusión.

Por qué el apartamento subió menos que el metro cuadrado

Ahora sí, las dos cosas juntas. Lo que un comprador paga no es el metro cuadrado ni el tamaño: es el producto de los dos. Si el metro sube 70% pero el apartamento se achica un 23%, el precio final sube alrededor de 31%, no 70%.

Ese es, en una línea, el mecanismo de la última década en Bogotá: el encogimiento se comió buena parte del alza. Sin él, los precios de venta habrían subido mucho más de lo que subieron, y muy probablemente el mercado se habría frenado en seco.

Acá hay que ser explícito sobre lo que no podemos hacer, porque es una tentación obvia. Uno querría poner ese cálculo estrato por estrato — cuánto subió el apartamento de estrato 2, cuánto el de estrato 5 — y no se puede con estos datos. Camacol publica el reparto de áreas de toda la ciudad, sin abrirlo por estrato, y el encogimiento no fue parejo: en nuestros propios datos de 2026, el 68% de la oferta de estrato 2 está entre 31 y 50 m², contra 23% en estrato 5, donde el 44% pasa de 70 m². Repartirle a estrato 5 la caída de área del promedio de la ciudad sería quitarle metros que ese estrato nunca perdió.

Así que el mecanismo vale para la ciudad en conjunto, y para bajar al estrato hay que preguntar otra cosa.

El mismo apartamento, nueve años después

Todo lo anterior compara el apartamento de 2016 contra otro apartamento, más chico. Es la comparación correcta si lo que quieres saber es cuánto cuesta hoy entrar al mercado. Es la comparación equivocada si lo que quieres saber es si la vivienda está más cara.

La pregunta que sí se puede contestar estrato por estrato es esta: ¿cuánto cuesta hoy un apartamento del mismo tamaño que el de 2016? Al dejar el área fija en los dos extremos, el reparto de áreas deja de importar y no hace falta ningún supuesto sobre él.

La última columna de la tabla es la más útil de todas, y vale la pena explicarla: dice cuántos salarios mínimos hay que juntar para pagar ese apartamento, en 2016 y hoy. Es la forma más directa de saber si algo se volvió más difícil de comprar, porque compara el precio contra lo que la gente efectivamente gana en vez de contra otros precios.

Un apartamento de 64 m²: ¿cuesta más o menos que en 2016, ya descontada la inflación?

El resultado se invierte de arriba abajo, y es el hallazgo de verdad de todo este ejercicio.

En estrato 2, ese apartamento costaba 161 salarios mínimos en 2016 y hoy cuesta 181. Se volvió más difícil de comprar, no más fácil — y eso pese a que el salario mínimo subió más rápido que la inflación en estos años. Descontando la inflación está +40% más caro. No hay ninguna vara con la que la vivienda de estrato 2 se haya abaratado.

En estrato 5 pasa exactamente lo contrario: el mismo apartamento pasó de 764 salarios mínimos a 516. Son 258 salarios menos de esfuerzo para comprar lo mismo. Ahí sí hubo un abaratamiento de verdad, sin trucos de tamaño.

Entonces las dos cosas son ciertas al tiempo, y ninguna se entiende sin la otra:

• El apartamento que hoy se vende cuesta menos salarios que el de 2016 — porque es más pequeño.
• El metro cuadrado cuesta más, y en los estratos de abajo, mucho más.

El encogimiento fue el mecanismo que mantuvo el precio de entrada dentro de lo pagable. Funcionó, en el sentido de que la gente siguió comprando. Pero el costo de ese arreglo lo pagó quien menos margen tenía: en estrato 5 el metro se abarató de verdad, así que achicarse fue una opción; en estrato 2 el metro se encareció +40% por encima de la inflación, y achicarse fue la única manera de seguir en el mercado.

Cundinamarca, o por qué esto es de Bogotá

La mejor manera de saber si algo lo explica el mercado o lo explica el lugar es buscar un control. Acá estaba al lado.

Cundinamarca vivió los mismos nueve años, las mismas tasas de interés, los mismos topes de vivienda social, la misma ley. Y su vivienda también se encogió — pero 13%, poco más de la mitad que Bogotá.

De qué tamaño es la vivienda que se ofrece en Cundinamarca

30 o menos m²31 a 50 m²51 a 70 m²más de 70 m²

Es la misma gráfica de antes, y no se parece. Allá el rango de 51 a 70 m² nunca soltó el primer puesto: sigue siendo 51% de la oferta, mientras en Bogotá se derrumbó a 14%. Lo que en Bogotá fue un vuelco, en Cundinamarca fue un ajuste.

Mismas reglas, distinto resultado. Lo que cambia entre una y otra no es la norma ni el crédito: es cuánto vale el suelo. En Bogotá el lote se comió el apartamento.

Qué hacer con esto si vas a comprar

Tres cosas prácticas.

Fíjate si te están comparando metros o apartamentos. Son dos preguntas distintas y dan respuestas opuestas. Si ya eres dueño y quieres saber cuánto se valorizó lo tuyo, la cifra que te sirve es la del metro cuadrado: tu apartamento no se encogió. Si estás entrando a comprar y quieres saber si hoy cuesta más que hace nueve años, la del metro cuadrado se te queda corta, porque lo que te van a vender no es del mismo tamaño.

Compara áreas antes que precios. Entre dos proyectos con el mismo precio por metro, el que te dé 58 m² en vez de 45 te está dando otra cosa, no un poco más de lo mismo. En una oferta donde el 63% cabe en un solo rango, el tamaño volvió a ser el diferenciador.

Lo que se encogió no fue solo el número. Pasar de 64 a 49 m² promedio es, en la práctica, la diferencia entre un tercer cuarto y no tenerlo. Esa es la decisión que el mercado tomó por ti en estos nueve años, y en los estratos de abajo la tomó cobrándote más caro el metro que te queda.

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Las series de precio por metro cuadrado y de rangos de área son de Coordenada Urbana, el sistema de información de Camacol, para Bogotá y Cundinamarca. La de precios llega hasta marzo de 2025 y la de áreas hasta junio de 2025, que es donde termina el corte publicado: nada de lo que se dice acá cubre lo que haya pasado después. El cruce entre las dos, la conversión a salarios mínimos y el cálculo del precio del apartamento típico son de Zonario. El precio del apartamento se estima multiplicando el precio por m² de cada estrato por el área promedio de la oferta de toda la ciudad: sirve para la magnitud y la dirección, no para el precio de un proyecto en particular. Las cifras de 2016 en el reparto por área se leyeron del gráfico publicado y son aproximadas; las de 2025 son las publicadas por Camacol.