Bogotá

ZIBo, la nueva apuesta de renovación urbana en Bogotá: 35.000 viviendas en la zona industrial

El Decreto 550 de 2025 abre 541 hectáreas de la zona industrial de Bogotá a 35.000 viviendas. Leímos el decreto y su documento técnico: dónde sí puede ir vivienda, dónde no, cuánta es social y qué cambia en lo que se construye.

La zona industrial de Bogotá nació en los años cincuenta, con el plan piloto de Le Corbusier, alrededor de la calle 13 y del corredor férreo. Hoy tiene fábricas, bodegas, talleres y call centers, y en el 88% de sus construcciones no pasan de tres pisos.

El Decreto 550 del 10 de noviembre de 2025 la convierte en una Actuación Estratégica, ZIBo, con 541,75 hectáreas entre las localidades de Puente Aranda y Teusaquillo. Es el área de unos cinco parques Simón Bolívar. La Alcaldía la presenta como un nuevo eje de desarrollo urbano, con vivienda, comercio y empleo: 35.000 viviendas, entre 88.600 y más de 100.000 habitantes nuevos según la fuente, y 545.000 metros cuadrados de espacio público.

Este artículo mira solo una parte, la vivienda. Leímos el decreto completo y el Documento Técnico de Soporte que lo acompaña, y abrimos la geodatabase oficial con los sectores. Esto es lo que dicen, y lo que no.

Cuántas viviendas, y en cuánto tiempo

Las cifras que circulan son redondas. El Documento Técnico de Soporte es más preciso: proyecta 35.471 viviendas nuevas en 14 años, incluyendo VIP y VIS. En las presentaciones públicas, el gerente de RenoBo habló de 15 a 20 años y la Secretaría de Planeación de 20. Son horizontes distintos para la misma cifra, y conviene no mezclarlos.

Hay dos cosas que ese número no es. No es una promesa de la Alcaldía: ZIBo no construye, la hacen propietarios y desarrolladores bajo una norma nueva, con RenoBo como operador urbano. Y no es una meta de vivienda social. El decreto no dice cuántas de esas 35.000 serán VIS o VIP.

Lo que sí hay es una meta de corto plazo. La Secretaría de Hábitat habló de iniciar alrededor de 1.300 viviendas VIS y VIP en 2026 y 2027, apoyadas en Oferta Preferente y Ahorro para mi Casa.

Dónde puede ir vivienda, y dónde no

Este es el dato que se pierde cuando se habla de "35.000 viviendas en 541 hectáreas": el polígono no es una sola cosa. La geodatabase oficial lo divide en sectores, y no todos pueden recibir vivienda.

Dos consecuencias. La primera: el Sector 3, el 15% del polígono, no puede recibir ninguna de las 35.000 viviendas. La cifra se reparte sobre el resto. La segunda: el Sector 1 ya es vivienda. Su manzana promedio es la más pequeña (5.483 m²) y el documento técnico dice que se busca conservarlo y darle parques y equipamientos, no reemplazarlo.

Casi todo el cambio ocurre entonces en el Sector 2, el de manzanas más grandes (11.153 m² en promedio). Esas son las manzanas que el decreto quiere ver englobadas para hacer proyectos grandes.

Una condición que frena la vivienda: el 0,8

En la mayor parte del polígono, el 72% (392 hectáreas), el POT clasifica el suelo como Grandes Servicios Metropolitanos. Quien allí quiera construir vivienda sobre un predio con uso industrial o dotacional tiene que mantener ese uso: un área equivalente a 0,8 veces el lote, o la que ya existía si es mayor.

El Decreto 550 lo flexibiliza. Ese uso industrial puede ser producción artesanal ligada a las viviendas, en cualquier piso y con acceso independiente. También puede trasladarse a otro proyecto dentro de ZIBo. Aun así, Juan Camilo González, gerente de Ingeurbe y presidente de la junta de Camacol Bogotá, lo nombró en el lanzamiento como uno de los retos: encontrar quién use esos metros cuadrados, cuando la industria se va y los equipamientos de salud y educación pasan por mal momento.

Qué cambia en lo que se puede construir

La norma de renovación urbana de Bogotá le da a cada proyecto un índice de construcción efectivo, una especie de piso y de techo de metros construidos por metro de terreno. ZIBo los fija así:

Para pasar del inicial al máximo hay que cumplir condiciones: ceder el espacio público frente a calles peatonales o parques, abrir una "calle peatonal activa" o un paseo urbano de uso público en el predio, obtener una certificación de construcción sostenible, o reusar el edificio o la fachada. En ningún caso se puede superar lo que permite el POT.

La consecuencia práctica es un incentivo a juntar predios. Quien desarrolla una manzana completa llega a un índice 7. Quien solo toma un lote, a 5. Para los predios en consolidación sin altura asignada, el decreto fija 12 pisos.

El reúso paga

Es la parte más particular del decreto, y la que más conecta con la memoria industrial que el gobierno quiere conservar:

• Reusar un edificio da el índice máximo sin condiciones adicionales, descuenta del cálculo de obligaciones el área del primer piso y la huella, deja pagar toda la cesión de espacio público en dinero y suma un 3% de parqueaderos sin compensación.
• Reusar una fachada exige conservar al menos el 60% de su perímetro original. A cambio, suma 1,0 de índice y descuenta área del cálculo de obligaciones. No se acumula con el reúso de edificio.
• Hay un incentivo adicional para quien destine al menos el 20% del proyecto a vivienda productiva o a producción artesanal.

Esto significa, en concreto, que algunos edificios nuevos tendrán un piso bajo industrial de los años cincuenta a la vista. Los ejemplos que citan los funcionarios son Dumbo en Nueva York, el Matadero en Madrid y una bodega reusada en Medellín.

Cuánta vivienda social, y quién la compra

El decreto no pone un número propio de VIS o VIP. Remite al POT (Decreto 555 de 2021), que fija la obligación según el proyecto. Lo que el Decreto 550 sí dice es cómo se cumple y a quién va:

• La obligación se puede cumplir en el mismo proyecto, trasladándola a otro lugar dentro de ZIBo o pagando en dinero. El dinero lo ejecuta RenoBo dentro del polígono.
• Al menos el 20% de la obligación debe ir a vivienda de reemplazo para familias que viven hoy en ZIBo: en predios de alto riesgo, en predios destinados a obra pública, o propietarios y arrendatarios de los sectores de licenciamiento directo que prefieran quedarse en la zona.
• La Secretaría de Hábitat tiene primera opción sobre hasta el 50% de las unidades VIP y el 30% de las VIS de los proyectos de ZIBo, para hogares con el subsidio distrital de vivienda. Esas unidades también pueden formar un inventario de vivienda pública para arriendo.

El modelo financiero del documento técnico asigna unas 2.900 de las 35.473 viviendas simuladas a esa obligación, pero el propio documento aclara que no es un resultado: como se puede pagar en dinero o trasladar, cuántas VIS y VIP terminen dentro de ZIBo es una pregunta abierta.

El tamaño que asume el modelo

Para sus cuentas, el documento técnico usa unas áreas de vivienda por tipo: 42 m² para VIP y VIS, 25 m² para la VIS de renovación urbana y 52 m² para la vivienda no VIS. Son hipótesis de simulación, no exigencias, pero muestran la escala que usó RenoBo para calcular cuántas viviendas caben.

Lo que ya estaba pasando antes de ZIBo

Es tentador leer ZIBo como lo que arrancó el auge de vivienda en Puente Aranda. No es así, y los propios promotores lo dicen. En el lanzamiento del decreto, Juan Camilo González, de la junta de Camacol, contó que Puente Aranda no era un mercado de vivienda hace cinco años y hoy es uno de los más grandes de VIS de Bogotá. Según él, la competencia empujó el tamaño: el primer proyecto VIS sobre la calle 13 salió con unidades de 40 m² y los rivales fueron ofreciendo apartamentos algo más grandes.

Es una afirmación de una voz del gremio, y no la verificamos con datos propios. Pero importa para entender qué hace el decreto: no inventa la demanda, intenta encauzarla, con una norma que premia englobar manzanas, conservar fachadas y pagar espacio público dentro de la misma zona.

Qué queda abierto

• Alturas por sector. El Anexo 02 del decreto, que trae las condiciones por sector de licenciamiento directo, no está publicado entre los documentos que la Alcaldía enlaza. No pudimos leer cuántos pisos admite cada sector.
• Cuánta es VIS. El decreto no da una cifra. Depende de cómo cada proyecto cumpla la obligación del POT.
• Los residentes y arrendatarios. El decreto se remite a la política de protección a moradores y al derecho de preferencia de arrendatarios del Decreto 563 de 2023, sin cifras de compensación propias.
• Los plazos. El polígono se divide en cinco etapas, pero la geodatabase aclara que los proyectos pueden avanzar al mismo tiempo, sin esperar la etapa que les toca. No hay un cronograma por años.
• Quién financia el espacio público. ZIBo funciona como un ámbito cerrado de reparto: lo que se recauda en cargas urbanísticas se gasta dentro del polígono. Además contempla titularizar el impuesto predial futuro para adelantar obras. Según RenoBo, sería la primera titularización de ese tipo en Colombia. Funciona si los proyectos llegan.

Si estás pensando en comprar en la zona

Algunas preguntas que la norma deja sobre la mesa y que vale la pena hacerle a quien venda:

• ¿En qué sector está el proyecto? Sector 1, Sector 2, subsector de reúso o el 3, que no admite vivienda. El mapa de arriba ayuda a ubicarlo, aunque la coordenada de un proyecto no siempre es la del predio.
• ¿Se licenció antes o después del decreto, y con qué índice? La licencia dice bajo qué norma se aprobó. Es lo que hay que pedir ver.
• ¿Qué espacio público y qué parques tiene realmente al lado hoy? La mayor parte de los 545.000 m² de espacio público es futuro, y se paga con proyectos que todavía no existen.
• ¿Tiene cumplida la obligación de uso industrial? En la zona de Grandes Servicios Metropolitanos puede afectar el diseño del primer piso.

Nada de esto es una recomendación de compra. Es lo que la norma dice y lo que todavía no dice.

Fuentes

• Decreto 550 de 2025, "por medio del cual se adopta la Actuación Estratégica Zona Industrial de Bogotá – ZIBo", expedido el 10 de noviembre de 2025.
• Documento Técnico de Soporte de la Actuación Estratégica y geodatabase de formulación, publicados en zibobogota.com.
• Presentación del decreto por la Alcaldía Mayor, RenoBo y las secretarías de Planeación y Hábitat, con intervenciones de Camacol.
• Notas de la Secretaría del Hábitat, de bogota.gov.co y del Instituto Distrital de Patrimonio Cultural.