Bogotá

Dónde se arrienda más en Bogotá y dónde está la vivienda nueva

En Tunjuelito el 74% de los hogares arrienda y en Torca el 32%. Cruzamos el boletín de Camacol sobre arriendo por UPL con los proyectos de vivienda nueva de cada zona: donde más se arrienda hay poca oferta nueva.

En Bogotá, el 57,5% de los hogares vive en arriendo. Pero ese promedio esconde una ciudad partida en dos: en Tunjuelito arrienda el 73,9% de los hogares y en Torca, el 32%.

Lo mide el boletín de septiembre de 2026 de Camacol Bogotá y Cundinamarca, «Arriendo en Bogotá: un mercado en crecimiento con fuertes diferencias territoriales». Su aporte es que lo calcula por UPL (Unidad de Planeamiento Local), la división del POT que agrupa varios barrios y que está entre el barrio y la localidad. Nosotros le sumamos lo que Camacol no mira: cuánta vivienda nueva en venta hay en cada UPL.

Qué es una UPL y por qué importa

Bogotá tiene 33 UPL: 30 urbanas y 3 rurales (Sumapáz, Cuenca del Tunjuelo y Cerros Orientales). Las creó el POT con la idea de la «ciudad de 15 a 30 minutos»: que los servicios, el empleo y la vivienda estén cerca de donde vive la gente. Se trazaron para que tuvieran una población y una extensión parecidas.

No reemplazan a las localidades, que son una figura política con alcalde local. Por eso la UPL sirve para ver diferencias que el promedio de una localidad borra: en el noroccidente, por ejemplo, Suba, Rincón de Suba y Tibabuyes son tres UPL distintas.

Cómo está el arriendo en Bogotá

Antes de las zonas, el panorama de la ciudad según Camacol:

Lo que más llama la atención es el último año. Entre 2024 y 2025 el número de hogares arrendatarios subió 16,5% y la proporción de hogares que arriendan pasó de 50,6% a 57,5%. Camacol lo conecta con dos hechos del mismo periodo: la suspensión del programa Mi Casa Ya y el aumento de las tasas hipotecarias desde comienzos de 2025. Es una correlación que el boletín plantea como posible explicación, no una causa demostrada.

El que más crece es el arrendatario de ingresos medios (entre 2 y 4 salarios mínimos): llegó a 29,4% de los hogares que arriendan en 2025. Los de menos de 2 salarios siguen siendo la mayoría, con el 51,3%.

También subió el rendimiento de arrendar. La tasa de renta bruta (el canon de un año dividido por el valor del inmueble) pasó de 5,3% en 2022 a 7,4% en 2025. Camacol sugiere que influyó la oferta: en 2025 las entregas de vivienda No VIS en Bogotá bajaron 10,7%, mientras las de VIS subieron 21,8%. Si hay menos vivienda nueva para los hogares de ingresos medios y altos, parte de esa demanda se queda arrendando y presiona los cánones.

Dónde se arrienda más y dónde menos

La tabla de Camacol con las cinco UPL de mayor y menor proporción de hogares arrendatarios:

El patrón es el que anticipa la ciudad: el norte arrienda menos y el sur y el centro arriendan más. Pero hay dos excepciones que vale la pena mirar. El Centro, como zona, tiene un ingreso promedio ($4,2 millones) más del doble que el del Sur ($1,9 millones), y aun así arrienda casi igual: 62,3% contra 61,9%. En el Centro Histórico la proporción llega a 69,1%, casi como Tunjuelito. Y Porvenir, en el suroccidente, está en el grupo de las que menos arriendan.

Por zonas, la foto es esta (con la agrupación que usa Camacol, que no coincide del todo con la de la Secretaría de Planeación):

¿Cuánto del sueldo se va en el arriendo?

El esfuerzo de arriendo es el canon mensual dividido por el ingreso mensual del hogar. Como referencia de carga alta se usa el 30%, y según Camacol en las 30 UPL se supera.

• Más alto: Patio Bonito (43,4%), Centro Histórico (41,4%) y Restrepo (40,5%).
• Más bajo: Torca (30,1%), Usaquén (31,1%) y Niza (31,7%).

Hay una diferencia entre la proporción de hogares que arriendan y el esfuerzo que eso implica. En Torca arrienda poca gente y le cuesta poco; en Patio Bonito arrienda casi todo el mundo y le cuesta casi la mitad del ingreso. Camacol propone usar estos resultados para focalizar programas de acceso a vivienda, como Mi Casa en Bogotá, en los hogares del centro, el sur y el occidente, donde el arriendo pesa más.

Lo que Camacol no mira: dónde está la vivienda nueva

Aquí entra Zonario. Ubicamos cada proyecto de vivienda nueva en venta de Bogotá en su UPL y contamos. Son 398 proyectos activos, y el resultado está en el mapa: ver el mapa de las 33 UPL y cuánta vivienda nueva tiene cada una. Al pasar el cursor sobre una UPL se ve cuántos proyectos tiene y a cuánto está el metro cuadrado, y la tabla que lo acompaña ordena las 33.

Una aclaración sobre qué contamos. Son proyectos, no unidades: nuestro corte no trae cuántas viviendas tiene cada uno, así que un proyecto de 40 apartamentos y uno de 400 pesan lo mismo. Es oferta publicada en los portales, no ventas cerradas.

Las dos puntas del arriendo, frente a la oferta

Las cinco UPL donde más se arrienda (Tunjuelito, Patio Bonito, Centro Histórico, Rincón de Suba y Rafael Uribe) suman 50 proyectos, el 13% de los 398. Las cinco donde menos (Porvenir, Usaquén, Niza, Salitre y Torca) suman 111, el 28%. Es decir, la vivienda nueva se concentra donde más gente ya tiene vivienda propia, y es escasa donde más gente arrienda.

La excepción es el Centro Histórico, que tiene 30 proyectos con un arriendo del 69%. Sin ellos, las otras cuatro UPL del grupo de arriendo alto suman solo 20 proyectos. En Tunjuelito hay dos proyectos y en Patio Bonito, uno. Y Lucero, que según el mapa de Camacol está en el tramo más alto de arriendo (55% o más), no tiene ni uno en nuestro corte. Tampoco Tibabuyes.

Qué significa si arriendas o estás pensando en comprar

• Mira cuánto pesa tu canon. Si pagas más del 30% del ingreso del hogar, estás en la situación de la mayoría de los bogotanos que arriendan según Camacol. Eso no implica que comprar te salga mejor: la cuota hipotecaria, la administración y los gastos de escrituración también pesan.
• Comprar en tu UPL puede ser difícil. Si vives en el sur o el suroccidente, es probable que haya poca vivienda nueva cerca. Los mapas de Zonario te muestran qué hay en tu zona y en las vecinas.
• Revisa los subsidios. Para hogares de ingresos bajos y medios, los subsidios cambian cuánto puedes comprar; tenemos la lista de subsidios de vivienda con los requisitos de cada uno.
• Si piensas en invertir para arrendar, la tasa de renta bruta de 7,4% es un promedio de Bogotá. Cada proyecto es distinto, y para eso están los mapas y el comparador de proyectos.

Las 30 UPL, completas

La lista completa, de más a menos hogares en arriendo. El asterisco marca las UPL de las que Camacol solo publica el tramo de color de su mapa; para esas, el orden dentro del tramo es aproximado. Las tres UPL rurales no tienen dato.

Notas sobre los datos

• Las cifras por UPL son estimaciones, no una medición directa. Camacol explica que la Encuesta Multipropósito 2021 se publica por UPZ y que no hay una correspondencia directa entre UPZ y UPL, así que asignó los hogares a cada UPL de forma aleatoria ponderada. La cifra de 2025 sale de un cálculo propio de Camacol. Sirve para ver la diferencia entre zonas, no para tomar un porcentaje al pie de la letra.
• Cómo leímos el mapa de Camacol. Para las 19 UPL sin cifra tomamos el tramo de color de su gráfica 4, comparando el color de cada polígono con la leyenda. En tres UPL el mapa del boletín contradice sus propias cifras: Usaquén (43,5%) y Porvenir (44,4%) aparecen en el tramo de «menos de 42%», y Restrepo (66,7% en el texto) en el de «50% a 55%». En esos tres usamos la cifra, no el color.
• El boletín maneja dos totales de hogares arrendatarios en 2025: 1,82 millones para la ciudad, en la serie 2020-2025, y 1,68 millones sumando las 30 UPL. Vienen de cálculos distintos y usamos cada uno en su contexto.
• Los sectores del mapa son los de la Secretaría Distrital de Planeación. Camacol agrupa distinto (por ejemplo, pone a Chapinero en el Norte y a Britalia en el Occidente), y por eso las zonas de la tabla de Camacol de arriba no coinciden con las del mapa.
• Los proyectos de Zonario son los activos en el corte del 26 de septiembre de 2026 con coordenada dentro de una UPL. Quedan fuera tres sin coordenada y cinco con coordenada en Soacha, aunque los portales los publican como Bogotá. Un proyecto con la coordenada mal puesta del lado de los cerros se cuenta en Chapinero, que es donde dice su dirección.

Fuentes

Camacol Bogotá y Cundinamarca, Perspectiva Económica PE012, «Arriendo en Bogotá: un mercado en crecimiento con fuertes diferencias territoriales», septiembre de 2026, con base en la Encuesta de Calidad de Vida del DANE, la Encuesta Multipropósito 2021, el Marco Geoestadístico Nacional y Coordenada Urbana. Las UPL y sus sectores son los de la Secretaría Distrital de Planeación. Los proyectos de vivienda nueva son de Zonario.